В связи с изменениями в законодательстве теперь банки всю ответственность, которую раньше несли компенсационные фонды по ДДУ (договорам долевого участия), берут на себя. Об особенностях новых договоров ДДУ и о постепенном переходе на проектное финансирование мы и расскажем в этом материале.
Особенности новых ДДУ
Федеральный закон ФЗ 214 на данный момент имеет 4 редакции. Следует понимать, что закон не имеет обратной силы, и если к моменту подписания ДДУ выйдет новая редакция закона «Об участии в долевом строительстве», то условия уже подписанного договора и условия сделки не меняются. Изменения в законодательстве касаются исключительно застройщиков, а вот права дольщиков остаются прежними.
Сейчас ведется планомерная работа по постепенному замещению договоров долевого строительства на банковское кредитование. Предполагается, что процесс будет завершен за 3 года, к концу этого срока девелоперы не будут иметь права привлекать деньги дольщиков для строительства жилых объектов. Главная цель таких изменений – защита прав граждан и минимизация их рисков.
При заключении ДДУ понятно, что строительство ведется на деньги дольщиков, и они наравне с застройщиком делят все возможные риски. По такой схеме на сегодняшний день работают более 80% застройщиков. Специалисты утверждают, что любой строительный проект сегодня финансируется из трех источников: деньги дольщиков – до 50%, деньги девелопера – порядка 30%, деньги банков – около 20%. По новой схеме будет осуществлен переход на проектное финансирование (т.е. на использование денег банков). Именно кредитные организации в основном теперь будут финансировать строительство. Необходимо понимать, что проектное финансирование – это не банковский кредит, ставки в этом случае значительно будут ниже, чем на кредитные проекты для застройщиков.
Каковы преимущества?
Как говорят разработчики данного проекта, в выгоде будут все, а именно:
Покупатели – потому что исчезнет риск остаться без жилья, при этом вложив свои «кровные» в строительство;
Застройщики – потому что станет более простым механизм привлечения средств для строительства, вместо сотен физических лиц будет один или два банка-инвестора;
Государство – потому что снизится вероятность того, что застройщик будет нуждаться в бюджетной поддержке, ведь финансирование строительства банками будет осуществляться в необходимом объеме и причем поэтапно.
Мнение застройщиков
В большинстве своем соглашаясь с мнением государства и понимая, что при работе по новой схеме обманутых дольщиков практически не будет, застройщики понимают и не скрывают, что стоимость строящегося жилья увеличится. Также они прогнозируют, что небольшие компании-застройщики постепенно уйдут с рынка. Идут споры среди застройщиков и о размере ставки проектного финансирования для застройщиков. Она должна, считают многие, равняться сумме, складываемой из размера инфляции и размера вознаграждения застройщиков. Ставка в пределах 8% годовых позволит оставить цены на жилье в новостройках практически без изменений.
