Особенности продажи квартиры из-под залога банка
В связи с тем, что все больше квартир приобретается в ипотеку, логично предположить, что с каждым годом количество сделок купли-продажи такого жилья будет возрастать. Кредитную недвижимость продают и сегодня все чаще – кто-то не справляется со своими кредитными обязательствами, другие собственники квартир в ипотеку решают улучшить свои жилищные условия – например, продав залоговую однокомнатную для приобретения двухкомнатной квартиры.
Чем отличается продажа залоговой квартиры от других сделок?
Важно понимать, что для покупки залоговой квартиры покупатель должен либо иметь наличные средства, либо быть заемщиком того банка, в котором взята ипотека на данный объект недвижимости. Теоретически существует возможность приобретения залоговой квартиры одного банка в ипотеку другого банка, однако на практике такие сделки происходят крайне редко.
Покупка залоговой недвижимости принципиально отличается от приобретения свободной от обременения квартиры. Существует два основных варианта покупки залоговой квартиры: с переводом залога на нового собственника и без перевода залога на приобретателя.
Покупка квартиры с переводом обременения на покупателя
Кратко алгоритм продажи заключается в следующем:
-
получение разрешения от банка-кредитора на продажу квартиры – обычно занимает несколько дней;
-
подписание договора купли-продажи с закладкой денежных средств в банковские ячейки. В одну ячейку закладываются деньги для погашения задолженности по ипотеке, доступ к которой имеют и банк, и обе стороны сделки. В другую ячейку закладывается разница, тот остаток, который причитается продавцу, и доступ к деньгам продавец получит только после снятия обременения;
-
сдача пакета документов для регистрации сделки с обременением в Росреестре;
-
после регистрации договора купли-продажи и получения ЕГРН с обременением банк получает право доступа к своей ячейке;
-
выдача банком закладной для снятия обременения с объекта;
-
получение продавцом денег после освобождения квартиры от обременения.
Покупка квартиры без перевода обременения на покупателя
В данном случае схема покупки выглядит немного иначе:
-
в день сделки покупатель переводит всю сумму денег на расчетный счет продавца;
-
банк списывает сумму задолженности по кредиту;
-
подписывается ДКП;
-
банк выдает заранее подготовленную закладную;
-
пакет необходимых документов сдается на регистрацию.
Чтобы минимизировать риски, связанные с погашением чужой ипотеки, можно составить предварительный ДКП или нотариальный договор, а также получить расписку от продавца на полную стоимость квартиры.
Следует учитывать, что в различных банках процедура продажи залоговой квартиры может отличаться и занимать определенное время – от нескольких дней до месяца. В каждом конкретном случае необходимо получить консультацию специалиста – практикующие риелторы знают, как в том или ином банке происходит продажа квартиры из-под залога, и подскажут очередность необходимых действий и способ сведения рисков покупателя к минимуму.
