22 августа 2017
Операции с недвижимостью требуют грамотного подхода при оформлении соответствующих соглашений. Если в результате сделки остались несогласные лица, а оформление проведено в ненадлежащем порядке, то возможно признание договора купли-продажи недействительным.
Условия для оспаривания договора
Договор можно оспорить или признать ничтожным. Эти понятия отличаются тем, что ничтожность вытекает из условий при заключении договора. Так, недействительным договорное соглашение по сделке с имуществом будет считаться, если:
- однозначно определено несоответствие действующим в стране правовым нормам;
- стороны или одна из них являются недееспособными или несовершеннолетними;
- применялись неправомерные действия, направленные на получение подписи одной из сторон (угрозы, насилие, обман).
Признание ничтожности сделки может потребовать заинтересованное лицо, не обязательно принимавшее непосредственноеучастие в процедуре заключения соглашения. Так, по отношению к недееспособным участникам требование аннулирования проведенной операции с недвижимостью составляется опекуном или иным законным представителем. К слову, недееспособность должна подтверждаться соответствующим решением суда.
Чтобы свести риск заключения сделки с таким человеком к нулю, юристы рекомендуют получить от продавца соответствующую справку из медучреждения. Если же подписание договора с недееспособным гражданином уже совершено, не обязательно, что суд признает такой договор неправомерным. Например, в случае получения недееспособным лицом очевидной выгоды от продажи суд может встать на сторону ответчика.
Договора, подписанные без наличия согласия супруга на сделку или заключаемые фиктивно (например, с целью недопущения ареста или иного обременения), незаконны. Пострадавшая сторона может добиться того, что сделка и договор по ней будут недействительны. В результате получателю объекта недвижимости придется вернуть все законным владельцам.
Особой причиной признания договора ничтожным является безденежность сделки. Такая ситуация возникает, когда в результате соглашения передача денег или ценностей не осуществлена или осуществлена в меньшем размере. Безденежность сделки устанавливается только судом.
Признание договора купли-продажи недействительным: порядок действий
Обнаружение факта незаконного совершения сделки и уверенность в этом потребует обращения в суд. Только эта структура может принять решение о недействительности договора. Поэтому заинтересованная сторона обязана составить иск и направить его в суд по месту расположения имущества.
Исковое требование обязательно должно содержать сведения о предмете спора, основания, просьбу возврата суммы или предмета спора. Иск по купле или продаже недвижимости, проведенной с нарушением норм законодательства случайно, но без злого умысла, часто содержит реституцию (взаимный возврат приобретенного блага).
Законодатель предусмотрел сроки исковой давности для подобных сделок:
- для признания ничтожной – 3 года после совершения или получения информации о сделке;
- для оспаривания сделки – 1 год.
Обычно решение суда приводит к тому, что стороны должны восстановить предыдущее положение дел: вернут деньги и квартиру. Если нет возможности восстановить объект спора, нарушитель должен возместить его стоимость другой стороне соглашения.
При наличии и подтверждении умышленного введения в заблуждение одной из сторон виновное лицо обязано полученные материальные блага направить в пользу государства.
